时间：2019/8/29 访问：526
8月17日，央行发布公告，对改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制提出具体安排。8月25日下午，央行再次发布公告，称个人住房贷款定价基准也需要从贷款基准利率转换为LPR。伴随央行的连续公告，LPR究竟是什么？对房贷究竟有何影响一时成为了最热门的财经话题。我爱我家研究院也对此展开了相关研究。 1 LPR是什么？新旧LPR有什么差别？ LPR即贷款基础利率（Loan Prime Rate），是金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，它起源于美国的最优惠利率(Prime Rate)。 过往，银行发放贷款是以央行发布的贷款利率为标准，这就是贷款基准利率。2013年，为推动利率市场化改革，国家全面放开金融机构贷款利率管制，取消了贷款利率下限，让银行有了更多的自主定价权，但为了避免贷款利率市场定价出现混乱，央行同时在贷款基准利率机制之外新建了一套LPR机制，用以指导银行定价。 因此，旧的LPR是利率市场化改革的一项过渡机制。其确定方法是由10家大银行每个工作日根据自身对最优客户执行的贷款利率进行报价，然后剔除最高价、最低价，将其余报价根据报价银行所占的不同比重进行加权平均得出。 旧的LPR建立后，贷款基准利率仍然存续。而且LPR的各报价行虽然是自行报价，但报价参考的仍然是央行公布的贷款基准利率，这就造成了LPR与贷款基准利率一方面双轨并行，一方面又密切相关，甚至基本持平，所以LPR的实际意义有限，存在感很低。银行贷款利率还是以贷款基准利率为基础进行浮动。 8月17日央行宣布LPR改革后，LPR将更新换代，同时取代原本的贷款基准利率，成为银行贷款利率的锚定值。与旧的LPR相比，新LPR机制主要有以下几点变化： a.报价改为采用公开市场操作利率。 新旧LPR机制都是由银行报价，但过去银行报价参考的是贷款基准利率，如今则改为参考公开市场操作利率，其核心是中期借贷便利（MLF）利率，简单说来就是符合要求的银行向央行借钱的利率。 b.计算方法改为算术平均。 新旧LPR机制都会在银行报价后剔除最高价、最低价，但旧机制是将其余报价根据报价银行所占的不同比重进行加权平均得出，新机制则是直接算术平均得出。 c.报价行从10家增加到18家。 旧LPR的报价行是10家大行，新的LPR则增加了8家银行，其中包含外资银行、农村商业银行、城市商业银行、民营银行，代表性增强。 d.增加5年期以上的期限品种。 旧的LPR只有1年期一个期限品种，也就是向银行借钱一年的利息。新LPR增加了5年期限品种，一般的房贷就属于这个范畴。 e.报价频率改为每月报价1次。 旧LPR是每个工作日报价一次，新的改为每月报价一次，重视程度提高，报价更为精准。 2 为什么要出台新的LPR？ 银行的作用是汇集小额资金，向企业贷款，从而促进资金的流动和社会经济的发展。而央行通过贷款利率的调节就能影响企业融资，进而影响社会经济运行。 但是，过往以贷款基准利率来传导央行货币政策的机制并不通畅，尤其是近几年来，央行降息并没有降低企业融资成本，促进产业发展，反而加剧了资金空转问题，使资金只在金融体系内流转而不流向实体经济，还推高了房地产行业，使房地产泡沫扩大。 从央行历年的贷款基准利率调整可以看出， 2011年7月过后，央行贷款基准利率一直在下降，2015年更是连续降息5次，年底时一年期贷款基准利率仅4.35%，5年以上仅4.90%，此后一直未曾改变。 虽然基准利率已经很低，但企业的融资成本并没有就此下降。2015年底，央行公布的贷款加权平均利率为5.27%，18年初最高升至5.96%，今年6月末为5.66%，始终远高于4.35%的基准利率。 与此相反，金融业、房地产业蓬勃发展。2019年世界500强企业中，中国首次超越美国，有129家企业入围，其中包括11家银行。但129家中国企业的利润仅有121家美国企业的60.10%。而中国企业中，11家银行的利润占到了129家企业全部利润的47.53%，接近一半。至于房地产行业，2015年底到2017年初更是经历了人尽皆知的大范围升温。 因此，虽然央行放水意图发展经济，但以贷款基准利率为基础的传导机制存在偏向，严重的资金空转形成的只是金融产业繁荣的假象，实体产业却因缺少输血而逐渐空心化，即使最后资金流转到了实体端，过多的中间环节和错综复杂的链条也会推高成本，效果有限还加了大金融风险。至于向房地产的流动，虽然政策也有防范，但始终难以杜绝。 当然，银行之所以愿意让资金流向房地产而不流向实体经济，本身也有实体经济不景气、风险高，以及人们普遍相信房地产最能保值增值的原因，若无政策干涉，这恐将形成一个死循环，对国家经济的发展极为不利。因此，改变货币政策传导机制势在必行，而国家2013年就启动了利率市场化改革，建立了的LPR机制，显然早有计划。 综上所述，我们可以得出几点信息： 第一，LPR改革是利率市场化改革的必然步骤。国家需要改革完善贷款利率定价机制，促进信贷利率的公开透明，增加货币政策工具的灵活度。。 第二，LRP改革的核心目的是降低实体经济融资成本，促进中小微企业的发展，脱虚向实。 第三，LPR改革，并不是单单针对房价的改革，也不是单单针对房地产行业的改革。它的背后有更深层次的考量，甚至包含国际政治、经济因素。 当然，LPR对银行,尤其是议价能力弱的中小银行来说是一大利空。 3 LPR机制下未来房贷的变化 LPR并不针对房地产，但与房地产却息息相关，因此，8月25日央行就房贷与LPR再发公告。那么，新政之后，房贷政策具体会有哪些变化呢？ a.锚定值从贷款基准利率变为LPR。 而根据央行最新要求，未来新合同的贷款利率则是：LPR*（1+X%）。 锚定值从贷款基准利率变为LPR，这也是新旧政策最根本的变化。 b.利率下浮（即折扣）消失。 以往有些商贷合同是有利率优惠的，尤其是在2017年之前。但根据央行最新要求，未来首套房房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套房房贷利率必须在LPR基础上提高60个基点（0.6%）以上。这意味着未来首套房贷利率最低也是LPR，打折的情况从原则上讲没有了。 当然，近两年各地房贷政策普遍收紧，许多银行的利率优惠早已取消，转而上浮，所以没有折扣的情况与当前实际相差不大。 c.房贷利率调整时间变动。 过往的房贷利率加减点数固定，具体利率变化是每年随着基准利率的变化而变化，比如央行8月降息，那么房贷利率会从明年1月1日起跟着下调。 而根据央行新规，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 也就是说，未来贷款利率在加减点上仍是固定的，也可以隔一段时间随LPR的变化而调整，但调整时间需要购房者在签订合同时自行选择，调整周期最短1年，最长是整个合同期限。如果选择一年一调，那么以前的调整是第二年1月1日开始调整，而以后则是在合同签订时间满一年时调整。 d.具体房贷利率变动。 锚定值变化，浮动点数变化，具体的房贷利率自然也会变化。 根据目前最新的数据，8月20日时5年期以上LPR为4.85%，那么未来首套房的房贷利率不得低于4.85%。二套房上浮60个基点后，不得低于5.45%。 目前央行五年以上的贷款基准利率为4.9%，与8月20日的5年期以上LPR相差不大，那么新政实施后，房贷究竟是涨是跌就得视具体的城市、银行、政策和合同而定。如果原本的利率有打折或上浮幅度不高，那么新利率很可能就会上涨。如上海某些首套合同原本可以在4.9%的基础上打9折或者95折，新利率不得低于4.85%，利率将上涨。 总之，新政实施后，未来房贷利率究竟是涨是跌并不确定，具体还需各地按央行要求出台政策后才能计算、比较得出。 根据新政，10月8日之前发放的房贷仍将锚定贷款基准利率执行，已按揭房贷不会受影响；10月8日之后发放的房贷则会按新规锚定LPR执行。因此，未来较长一段时间内，我国房贷利率将是贷款基准利率机制与LPR机制双轨并存。而央行对首套房贷并没有上浮要求，二套则要求至少上浮60个基点，这仍然是支持刚需、抑制投机投资、坚持“房住不炒”的态度。不过，新政实施后，未来各地对房贷的管理显然会更加灵活，操作空间会加大。 整体而言，LPR新政是利率市场化的重要一步，它能为央行提供更大的利率调控空间，增强市场竞争，促使金融机构更准确地进行风险定价，增加对中小微企业的信贷支持，推动经济脱虚向实。 但我们也需要看到，初步的LPR改革并不能让LPR充分反映信贷市场情况，也不可能一劳永逸地解决央行货币政策到LPR再到实体经济的传导问题，甚至从一定角度来看，LPR增加银行的竞争性后，在经济下行时期资金反而会更加谨慎于中小微企业，青睐于房地产、大型企业。因此，想要真正实现利率市场化，使货币政策能够有效调节经济发展方向，避免资金只在金融业、房地产行业流转，国家必然还会有一系列后续政策，而央行关于房贷与LPR的新政只是其中一部分而已。
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